Elegir la empresa equivocada para una reforma puede costarles más que el doble del presupuesto. Lo sé porque a mí me pasó.
Cuando empecé la reforma de nuestra casa de pueblo, contraté a una empresa que parecía seria: tenían página web, respondían rápido y el presupuesto era el más barato de los tres que pedí. A los dos meses, el albañil desapareció con 3.000€ de materiales pagados y la obra a medio hacer. Tuve que buscar a otro profesional a toda prisa, negociar de nuevo y asumir un sobrecoste que todavía me duele recordar.
Según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo, los sobrecostes por mala elección de empresa pueden representar entre un 20% y un 40% del presupuesto inicial. En nuestro caso, fue exactamente eso.
Este artículo es lo que yo hubiera querido leer antes de firmar nada. Les voy a explicar las 7 preguntas que ahora hago siempre, las señales de alarma que ignoré y lo que debe tener un contrato para que no les pase lo mismo.
Checklist antes de contratar: 7 preguntas obligatorias
Antes de decir que sí a ninguna empresa, hagan estas preguntas. Si no las responden con claridad, descártenla.
1. ¿Están dados de alta como empresa o autónomo?
Pidan el CIF o el alta de autónomo. Una empresa legal tiene número de registro y seguro de responsabilidad civil. Sin esto, si algo sale mal durante la obra, no tienen a quién reclamar.
2. ¿Pueden enseñarme obras terminadas?
No fotos de internet: obras reales, con dirección y, si es posible, el teléfono del cliente anterior. Cualquier empresa seria tiene un portfolio de trabajos verificables.
3. ¿El presupuesto desglosa materiales y mano de obra por separado?
Un presupuesto que dice «reforma baño completo: 8.000€» sin más detalle es una trampa. Necesitan saber qué grifería, qué azulejo, qué calidad de tuberías. Si están planificando cuánto puede costar su reforma, el desglose es lo único que permite comparar de verdad.
4. ¿Quién va a ejecutar la obra realmente?
Muchas empresas subcontratan todo. No es malo en sí, pero tienen derecho a saber quién va a estar en su casa todos los días. Pregunten si el equipo es propio o subcontratado.
5. ¿Tienen seguro de responsabilidad civil?
Si un operario se lesiona en su vivienda o se produce un daño estructural, sin seguro el problema es de ustedes. Pidan la póliza y comprueben que está vigente.
6. ¿Cuál es el plazo realista y qué pasa si se retrasan?
«Dos meses» no vale. Necesitan un calendario por fases: demolición, fontanería, electricidad, albañilería, acabados. Y una cláusula de penalización por retraso en el contrato.
7. ¿Cómo gestionan los imprevistos?
En toda reforma aparecen sorpresas, especialmente si es una reforma integral de una casa antigua. Una empresa profesional tiene un protocolo: avisan, presupuestan el extra y esperan su aprobación antes de actuar.
Red flags: señales de alarma en un presupuesto
Si detectan cualquiera de estas señales, piénsenlo dos veces:
Precio muy por debajo de la competencia. Si tres empresas presupuestan entre 40.000€ y 55.000€ y una dice 25.000€, algo falta. O van a usar materiales de baja calidad, o van a ir añadiendo extras sobre la marcha.
Presupuesto sin desglose. Un documento de una página con un precio global y «reforma completa» como única descripción no es un presupuesto, es una estimación. Y las estimaciones se disparan.
Piden más del 30% por adelantado. Lo razonable es un 10-20% a la firma del contrato. Un 50% por adelantado antes de empezar es la mayor señal de alarma que existe.
No mencionan el IVA. El presupuesto debe indicar claramente si el precio incluye IVA o no, y qué tipo de IVA aplica según el tipo de vivienda y obra.
Sin fecha de inicio ni plazo de entrega. Si no se comprometen con un calendario, no van a cumplir ninguno.
Presionan para firmar rápido. «Este precio solo es válido esta semana» es una táctica de venta, no una realidad del mercado de la construcción.
📝 Nota personal de Víctor
Les voy a ser sincero: la empresa que desapareció a mitad de nuestra obra cumplía tres de estas seis señales. El precio era demasiado bajo, no desglosaban nada y me pidieron un 40% por adelantado «para comprar los materiales». Elena me dijo que no le gustaba. Tenía razón. Desde entonces, si Elena dice que no se fía, no se firma.
Cómo comparar 3 presupuestos correctamente
Pedir tres presupuestos es el consejo que todo el mundo da. Pero nadie explica cómo compararlos de verdad. Aquí va mi método:
1. Unifiquen las partidas. Cada empresa organiza el presupuesto a su manera. Copien todo en una tabla con las mismas categorías: demolición, albañilería, fontanería, electricidad, materiales, acabados, mano de obra. Solo así pueden comparar línea por línea.
2. Comparen calidades, no solo precios. Un presupuesto de 45.000€ con porcelánico rectificado no es comparable a uno de 38.000€ con baldosa básica. Pidan la referencia exacta de cada material o, al menos, la gama (básica, media, alta).
3. Verifiquen qué incluye y qué no. Algunos presupuestos no incluyen la gestión de escombros, la pintura final o los pequeños acabados. Esas «sorpresas» pueden sumar fácilmente 2.000-4.000€. Si necesitan entender qué partidas incluye una reforma integral, revisen nuestra guía.
4. Comparen los plazos. El más barato que tarda 5 meses puede salir más caro que uno medio que termina en 10 semanas, especialmente si están pagando un alquiler mientras tanto.
5. Confíen en su instinto (pero verificado). Después de reunirse con tres empresas, van a tener una impresión clara. Pero no firmen solo por feeling: verifiquen referencias, pidan el seguro y lean el contrato entero.
Qué debe incluir el contrato de obra
No empiecen ninguna reforma sin contrato firmado. Da igual si es un «amigo de un amigo» o si «aquí no hace falta». Sí hace falta. El contrato les protege a ustedes y a la empresa.
Un contrato de obra serio debe incluir como mínimo:
- Descripción detallada de los trabajos — no «reforma baño», sino cada partida concreta
- Desglose de materiales con calidades y referencias — marcas o gamas específicas
- Precio total cerrado con IVA desglosado — según la Ley 37/1992, art. 91, el IVA puede ser del 10% o del 21%
- Calendario de ejecución por fases — con fechas de inicio y fin
- Calendario de pagos vinculado al avance de obra — nunca más del 20% por adelantado
- Cláusula de penalización por retraso — un porcentaje diario o semanal sobre el precio total
- Garantía mínima de 1 año — según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), la garantía por defectos estructurales es de 10 años, por defectos de habitabilidad 3 años, y por acabados 1 año
- Procedimiento para imprevistos — presupuesto adicional por escrito y aprobación del cliente antes de ejecutar
- Seguro de responsabilidad civil vigente — número de póliza y compañía
Calendario de pagos recomendado:
| Fase | % del presupuesto | Cuándo |
|---|---|---|
| Firma del contrato | 10-20% | Antes de empezar |
| Demolición completada | 20-25% | Semana 1-2 |
| Instalaciones (fontanería, electricidad) | 25-30% | Semana 3-5 |
| Acabados (azulejos, pintura) | 20-25% | Semana 6-8 |
| Entrega y revisión final | 10-15% | Al terminar |
Nunca paguen la última fase hasta haber revisado todos los trabajos y confirmado que están conformes.
Si la empresa se niega a firmar un contrato con estas cláusulas, busquen otra. Así de simple.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos presupuestos hay que pedir para una reforma?
Un mínimo de 3 presupuestos detallados a empresas diferentes. Esto permite comparar precios, materiales y plazos de forma objetiva. Si la reforma es grande (más de 50.000€), consideren pedir 4 o 5.
¿Qué debe incluir un contrato de obra?
Descripción detallada de los trabajos, desglose de materiales con calidades, precio total con IVA, calendario de pagos vinculado a fases, plazo de ejecución con penalización por retraso, y garantía mínima de un año.
¿Es normal que una empresa pida el 50% por adelantado?
No. Un adelanto del 50% es una señal de alarma seria. Lo habitual y recomendable es un 10-20% al firmar el contrato, pagos parciales según avance de obra, y un 10-15% retenido hasta la finalización y verificación de los trabajos.
Conclusión
Elegir bien la empresa de reformas es, probablemente, la decisión más importante de todo el proyecto. Más que el diseño, más que los materiales. Porque una buena empresa con un presupuesto medio les va a dar mejor resultado que una empresa dudosa con el presupuesto más bajo.
Hagan las 7 preguntas, comparen con método y no firmen nada sin contrato. Es lo que yo debería haber hecho la primera vez.
¿Quieren calcular cuánto les va a costar su reforma?
Calcular mi presupuesto gratis