Reformar un piso para alquilar es rentable cuando la inversión se recupera en menos de 5 años con el aumento de renta mensual. Las reformas con mejor retorno son la pintura (ROI del 24–38% anual) y el baño (17–45%), mientras que otras como la domótica o los materiales premium rara vez se recuperan.
Pero no todo es tan simple como suena. Les voy a ser sincero: cuando Elena y yo terminamos nuestra reforma (que nos costó casi el doble del presupuesto), un amigo nos preguntó si merecía la pena reformar un piso que había comprado para alquilar. Le hice los números y me sorprendió: no todas las reformas dan el mismo retorno.
En este artículo les dejo la tabla de ROI por tipo de reforma que me hubiera encantado tener antes de empezar.
La regla del 10-15%: cuánto invertir en la reforma
Antes de pedir presupuestos, hay que poner un techo. La referencia habitual en el sector inmobiliario español es la regla del 10-15%: invertir entre el 10% y el 15% del valor de compra del inmueble, según recomendaciones de asociaciones profesionales como el CGATE (Consejo General de la Arquitectura Técnica de España). En ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio del m² es más alto, el porcentaje puede acercarse al 10%; en mercados más asequibles, al 15%.
Ejemplo práctico:
- Piso comprado a 180.000€ → invertir entre 18.000€ y 27.000€ en reforma
- Piso comprado a 120.000€ → entre 12.000€ y 18.000€
¿Por qué ese rango? Porque por debajo del 10%, la reforma suele ser cosmética y no impacta lo suficiente en la renta. Por encima del 15%, el tiempo de recuperación se alarga demasiado y el riesgo no compensa.
Si quieren calcular un presupuesto detallado para su reforma, les recomiendo empezar por ahí antes de decidir el alcance.
Tabla ROI por tipo de reforma
Esta es la pieza central del artículo. Los datos de inversión están basados en precios de finales de 2025 y principios de 2026, según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo. Los aumentos de renta son estimaciones conservadoras basadas en la diferencia entre pisos sin reformar y reformados en portales de alquiler.
Fórmula utilizada: ROI anual = (aumento renta mensual × 12) / inversión total × 100
Importante: estos valores son brutos. No incluyen periodos de vacancia (el piso vacío entre inquilinos), gastos de comunidad ni seguros. El ROI real será algo menor.
| Reforma | Inversión | Aumento renta/mes | ROI anual | Meses recuperación |
|---|---|---|---|---|
| Pintura completa | 1.500–2.500€ | +50–80€ | 24–38% | 19–50 |
| Baño completo | 4.000–7.000€ | +100–150€ | 17–45% | 27–70 |
| Cocina completa | 5.000–8.000€ | +120–180€ | 18–43% | 28–67 |
| Suelos | 2.500–4.500€ | +60–100€ | 16–48% | 25–75 |
| Reforma integral | 15.000–25.000€ | +200–350€ | 10–28% | 43–125 |
Ejemplo paso a paso: si reforman el baño por 5.500€ y eso les permite subir la renta de 750€ a 880€ al mes (+130€), el cálculo es: (130 × 12) / 5.500 × 100 = 28,4% de ROI anual. Recuperan la inversión en 42 meses (3 años y medio).
Umbrales de referencia:
- ROI > 12% → excelente inversión
- ROI 8–12% → buena inversión
- ROI 5–8% → aceptable, pero ajustada
- ROI < 5% → hay que replantear
Lo que SÍ debes reformar (por orden de prioridad)
No todas las reformas pesan igual a ojos de un inquilino. Estas son las que más impactan en la decisión de alquilar y en el precio que están dispuestos a pagar:
1. Pintura — Es lo más barato y lo que más cambia la percepción. Un piso pintado de blanco roto parece más grande, más limpio y más nuevo. ROI imbatible.
2. Baño — Un baño viejo con azulejos de los años 80 espanta. No hace falta un baño de revista: plato de ducha nuevo, grifería actualizada y azulejo neutro. Eso basta.
3. Cocina — Si la cocina funciona pero es fea, basta con cambiar puertas y encimera. Si no funciona, hay que hacerla entera. Según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo, una cocina completa ronda los 4.000–12.000€ dependiendo del alcance.
4. Suelos — Un suelo de vinílico sobre el existente puede costar 15–20€/m² instalado y transformar completamente el piso. No siempre hace falta arrancar lo viejo.
📝 Nota personal de Víctor
Elena me va a matar por decir esto, pero cuando reformamos nuestra casa le dije que el baño podía esperar. Fue lo primero que me echó en cara durante meses. Tenía razón: el baño es lo primero que miran los que buscan piso. Si van a reformar para alquilar, empiecen por ahí.
Lo que NO merece la pena reformar para alquilar
Aquí es donde muchos inversores pierden dinero. Estas reformas cuestan mucho y los inquilinos no están dispuestos a pagar más por ellas:
- Domótica y tecnología — Luces inteligentes, termostatos wifi, cerraduras electrónicas. Muy bonito, pero el inquilino medio no paga más por eso. Y cuando se rompe, el que paga la reparación es el propietario.
- Materiales premium — Mármol, madera maciza, grifería de diseño. En un piso de alquiler, los materiales sufren. Mejor calidad media-alta resistente que materiales premium frágiles.
- Redistribución de espacios — Tirar tabiques cuesta caro (albañilería, electricidad, permisos) y no siempre se traduce en más renta. Solo compensa si el piso tiene una distribución realmente disfuncional.
- Armarios empotrados de gama alta — Con unos armarios funcionales de melamina basta. El inquilino necesita espacio, no diseño.
¿Cuándo NO merece la pena reformar?
Hay que ser honestos: reformar no siempre es la mejor decisión. En estos casos, piénsenlo dos veces:
- Zonas con alta demanda de alquiler — En el centro de Madrid, Barcelona o zonas turísticas de Málaga, los pisos se alquilan con o sin reforma. Si la demanda supera la oferta, el inquilino acepta lo que hay. Aquí el ROI de una reforma es casi nulo porque la renta no sube proporcionalmente.
- Pisos que ya están en estado correcto — Si el piso tiene menos de 15 años y está bien mantenido, una mano de pintura puede bastar. No reformar por reformar.
- Cuando no tienen liquidez — Pedir un préstamo personal al 7-9% TAE para financiar una reforma que da un 15-20% ROI bruto deja un margen muy justo. Mejor esperar y reformar con fondos propios.
Deducciones fiscales: lo que puedes desgravar en el IRPF
Aquí está el dato que muchos inversores no conocen: los gastos de conservación y reparación de un piso en alquiler son deducibles de los rendimientos del alquiler en la declaración del IRPF, según la Ley del IRPF (art. 23).
Son deducibles:
- Pintura y revestimientos
- Fontanería e instalación eléctrica
- Sustitución de calderas, ventanas, puertas
- Impermeabilización y reparación de cubiertas
NO son deducibles como gasto (sino como mejora amortizable):
- Ampliaciones
- Reformas que aumenten la superficie útil
- Instalaciones nuevas que no existían antes
La diferencia es importante: los gastos de reparación se deducen íntegramente el año que se realizan. Las mejoras se amortizan al 3% anual sobre el coste. En ambos casos, conviene guardar TODAS las facturas.
IVA en reformas para alquiler
El IVA reducido del 10% se aplica cuando se cumplen tres condiciones, según la Ley 37/1992, art. 91: la vivienda tiene más de 2 años de antigüedad, los materiales no superan el 40% del coste total de la obra, y el contratista aporta la mano de obra. Si alguna condición no se cumple, se aplica el 21% general.
¿Necesito licencia de obra?
Para pintura, cambio de suelos, y reformas de baño o cocina sin modificar tabiques ni instalaciones comunitarias, generalmente basta con una declaración responsable o comunicación previa al ayuntamiento. Pero si van a tocar estructura, fachada o redistribuir espacios, necesitarán una licencia de obra menor (250–1.500€ según municipio).
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena reformar un piso antes de alquilarlo?
Depende del mercado y del estado del piso. En general, sí merece la pena si la reforma se recupera en menos de 5 años con el aumento de renta. La pintura y el baño ofrecen el mejor ROI (17–38% anual). Pero en zonas con alta demanda de alquiler, un piso sin reformar puede alquilarse igualmente — y ahí la reforma no se justifica.
¿Cuánto debo invertir en reformar un piso para alquilar?
La regla general es invertir entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. Para un piso de 180.000€, eso supone entre 18.000€ y 27.000€.
¿Qué reforma tiene mejor retorno para alquiler?
La pintura completa ofrece el mejor ROI (24–38% anual) por su bajo coste (1.500–2.500€) y el impacto visual inmediato que permite subir la renta entre 50€ y 80€ al mes.
¿Puedo desgravar la reforma de un piso en alquiler?
Sí. Los gastos de conservación y reparación son deducibles de los rendimientos del alquiler en la declaración del IRPF, según la Ley del IRPF (art. 23). Esto incluye pintura, fontanería, instalaciones eléctricas y sustitución de elementos como calderas o ventanas.
¿Qué IVA se aplica a una reforma para alquilar?
El IVA reducido del 10% si la vivienda tiene más de 2 años, los materiales no superan el 40% del coste y el contratista aporta la mano de obra (Ley 37/1992, art. 91). Si no se cumplen las tres condiciones, se aplica el 21%.
Reformar para alquilar no es gastar por gastar. Es invertir con cabeza, priorizando lo que de verdad mueve la aguja del alquiler y olvidándose de lo que solo queda bonito en fotos. Hagan los números antes de llamar al albañil.
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