Una de las sorpresas que me llevé cuando empecé a recibir presupuestos para reformar nuestra casa fue ver que unos llevaban IVA del 10% y otros del 21%. La diferencia no es menor: en una reforma de 30.000€, estamos hablando de 3.300€ más o menos que salen directamente de su bolsillo.
Al principio pensé que era un error, pero no. La Ley del IVA (Ley 37/1992, artículo 91) establece claramente cuándo aplica cada tipo. Y les aseguro que entenderlo bien les puede ahorrar miles de euros. Se lo explico de forma sencilla.
¿Les corresponde el IVA reducido? Respondan estas 3 preguntas:
- ¿La vivienda es su residencia habitual y tiene más de 2 años? → Sí / No
- ¿Los materiales representan menos del 33% de la factura total? → Sí / No
- ¿Quien factura es el profesional que ejecuta la obra (no un almacén)? → Sí / No
Si las tres respuestas son «Sí» → IVA al 10%. Si alguna es «No» → 21%. Así de simple. Ahora les explico cada caso en detalle.
¿Cuándo se aplica el IVA del 10% a las reformas?
El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 es el que regula esto. Para que su reforma tribute al 10% de IVA (el tipo reducido), tienen que cumplirse tres condiciones a la vez:
- La vivienda debe ser su residencia habitual y tener más de 2 años de antigüedad. No vale una segunda residencia que usan en vacaciones, ni un piso que acaban de comprar sobre plano.
- El coste de los materiales no puede superar el 33% del total de la factura. Esto significa que la mano de obra tiene que representar al menos dos tercios del importe. En la práctica, casi todas las reformas cumplen este requisito porque la mano de obra es con diferencia la partida más cara.
- Quien factura es el profesional que ejecuta la obra. Es decir, el albañil, el fontanero o la empresa de reformas les facturan el trabajo completo (materiales + mano de obra) con el 10%.
Si se cumplen las tres condiciones, el IVA reducido se aplica a toda la factura: demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, pintura… todo al 10%.
Mi experiencia: Cuando contratamos al equipo de José para la reforma integral de nuestra casa, nos hizo una sola factura con todo incluido al 10%. Pero cometimos un error: compramos por nuestra cuenta los azulejos del baño directamente en un almacén de materiales. Esa factura del almacén llevaba un 21% de IVA porque era una venta de materiales sin instalación. Si hubiéramos dejado que José los comprara e instalara, todo habría ido al 10%. Nos costó unos 180€ de más solo por ese detalle.
¿Cuándo es el 21%?
El IVA general del 21% se aplica en varios supuestos que mucha gente desconoce:
- Locales comerciales, oficinas y garajes independientes: si la reforma es en un inmueble que no es vivienda habitual, el tipo es siempre el 21%. Da igual que sea un pequeño comercio o una nave industrial.
- Segunda residencia: la casa de la playa o el apartamento que alquilan en verano tributa al 21%. Ojo con esto, porque muchos reformistas aplican el 10% sin preguntar y luego el problema lo tiene el propietario si Hacienda inspecciona.
- Compra de materiales por separado: si van a la tienda y compran suelos, sanitarios, grifería o pintura por su cuenta, esa factura lleva el 21%. Solo tributa al 10% cuando los materiales van incluidos en la factura del profesional que ejecuta la obra.
- Materiales que superan el 33% de la factura: en reformas donde el coste del material es muy alto en proporción (por ejemplo, cocinas de diseño con electrodomésticos premium), si los materiales pasan del 33% del total, el profesional debería desglosar la factura en dos líneas: mano de obra al 10% y materiales al 21%. En la práctica, muchos aplican directamente el 21% a toda la factura para simplificar — pero esto se puede negociar.
- Viviendas de nueva construcción (menos de 2 años): las obras en viviendas recién entregadas por la promotora tributan al 21% hasta que cumplan los dos años de antigüedad.
Para que vean el impacto real, aquí tienen la comparación según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo a precios del primer trimestre de 2026:
| Presupuesto base | IVA al 10% | IVA al 21% | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 20.000€ | 2.000€ | 4.200€ | 2.200€ |
| 38.750€ | 3.875€ | 8.137€ | 4.262€ |
| 60.000€ | 6.000€ | 12.600€ | 6.600€ |
Son miles de euros de diferencia. Con 4.262€ se pagan unos buenos electrodomésticos o se cubre el colchón de imprevistos que siempre aparece en una reforma.
Lo que le pasó a mi vecino Paco: Paco reformó un bajo que había comprado como inversión para alquilar. Su albañil le aplicó el 10% sin preguntar. Dos años después, Hacienda le reclamó la diferencia (el 11% que faltaba) más un recargo por extemporaneidad — que puede oscilar entre el 5% y el 20% según los meses transcurridos, más intereses de demora. En total, lo que se «ahorró» de IVA le acabó costando casi el doble. Moraleja: si la vivienda no es su residencia habitual, el 21% no es opcional — es obligatorio.
Cómo pedir la factura con IVA reducido
Si su reforma cumple las tres condiciones que les he explicado arriba, esto es lo que tienen que hacer para asegurarse de que les aplican el 10%:
- Comuniquen por escrito al profesional que la vivienda es su residencia habitual y que tiene más de 2 años de antigüedad. Lo ideal es una declaración firmada — muchos reformistas ya tienen el formulario preparado.
- Verifiquen que la factura incluye esta declaración. La Agencia Tributaria exige que en la propia factura conste que el destinatario ha comunicado que la obra es en su vivienda habitual. Si no aparece, el profesional debería añadirla.
- Pidan una sola factura que incluya materiales y mano de obra. Eviten comprar materiales por su cuenta en grandes almacenes si quieren beneficiarse del tipo reducido. Dejen que el profesional los incluya en su presupuesto.
- Conserven toda la documentación. Facturas, declaración de vivienda habitual y comprobante de antigüedad del inmueble (nota simple del Registro de la Propiedad, que pueden solicitar online en sede.registradores.org por unos 9€). Si Hacienda pide explicaciones, la carga de la prueba la tienen ustedes.
Un modelo de declaración escrita que pueden usar: «Don/Doña [nombre], con DNI [XXX], declaro que la vivienda sita en [dirección] constituye mi residencia habitual y que fue construida hace más de 2 años, a efectos de la aplicación del tipo reducido de IVA según el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992.»
Un consejo práctico: antes de firmar el presupuesto, pregunten directamente: «¿Esta factura va con IVA del 10% o del 21%?». Si el profesional duda o les dice que «siempre es el 10%», desconfíen. Un reformista serio conoce perfectamente la normativa y sabrá explicarles qué tipo les corresponde.
Casos especiales que mucha gente olvida
Hay situaciones que caen en una zona gris y que conviene tener claras antes de firmar:
- Garaje vinculado a la vivienda habitual: si el garaje es un anejo inseparable de la vivienda (misma escritura, mismo edificio), la reforma tributa al 10%. Pero si es una plaza de garaje independiente con referencia catastral propia, sube al 21%.
- Comunidades de propietarios: las obras en elementos comunes (fachada, portal, ascensor, cubierta) tributan al 10% siempre que el edificio sea residencial y tenga más de 2 años. No hace falta que cada propietario declare individualmente.
- Canarias, Ceuta y Melilla: estas comunidades NO aplican IVA. En Canarias rige el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo general del 7% y un tipo reducido del 3% para reformas de vivienda. En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI. Las condiciones son diferentes — consulten con un asesor fiscal local.
Entender el IVA de su reforma es tan importante como conocer cuánto cuesta una reforma integral antes de firmar nada. Cada euro cuenta, y en una obra grande, el IVA puede ser la diferencia entre llegar o no al final con el presupuesto intacto.
Este artículo es orientativo y se basa en la legislación vigente a fecha de publicación. Para situaciones complejas o inmuebles de uso mixto, consulten siempre con un asesor fiscal certificado.
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