Nuestra casa de pueblo tiene más de 60 años. Cuando la compramos en 2019, el agente inmobiliario dijo que «solo necesitaba un lavado de cara». Dieciocho meses de obras y 62.000 euros después, puedo confirmar que ese lavado de cara incluía tuberías de plomo, una bajante podrida, vigas que había que tratar contra la carcoma y una instalación eléctrica que daba miedo solo de mirarla.
Si están pensando en reformar una casa antigua, este artículo es el que yo habría necesitado antes de firmar la hipoteca. Les voy a contar cuánto cuesta de verdad, qué imprevistos les van a salir (porque van a salir) y cómo evitar los errores que cometimos Elena y yo.
Nota importante: cada casa antigua es un mundo. Los precios que doy aquí son orientativos para el conjunto de España, basados en datos de plataformas como GETECO y Habitissimo. El coste real de su reforma dependerá del estado estructural, la ubicación y los materiales que elijan. Pidan siempre varios presupuestos antes de comprometerse.
¿Cuánto cuesta reformar una casa antigua en 2026?
El precio de reformar una casa antigua oscila entre 400 y 1.500€ por metro cuadrado, según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo. La horquilla es enorme porque depende de un factor clave: el estado estructural de la vivienda.
| Nivel de intervención | Precio /m² | ¿Qué incluye? |
|---|---|---|
| Reforma básica (acabados) | 400–600€ | Suelos, pintura, sanitarios, alicatados. Sin tocar estructura ni instalaciones |
| Reforma media (instalaciones) | 600–1.000€ | Todo lo anterior + electricidad nueva, fontanería, carpintería |
| Reforma integral (estructura) | 800–1.300€ | Todo lo anterior + refuerzo de muros, vigas, cubierta, cimentación |
| Rehabilitación completa | 1.000–1.500€ | Intervención profunda con proyecto de arquitecto, posible ampliación |
En cifras reales: una casa antigua de 120 m² que necesita reforma integral puede costar entre 96.000 y 156.000 euros. Si solo necesita un cambio de acabados e instalaciones, estarían más cerca de los 72.000–120.000 euros, según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo para el primer trimestre de 2026.
Si quieren profundizar en los precios generales de una reforma integral — no solo en casas antiguas —, tenemos una guía completa de precios de reforma integral con tablas por superficie.
¿Por qué esa diferencia con un piso nuevo? Porque las casas antiguas esconden sorpresas. Y esas sorpresas cuestan dinero. Lo que en un piso de 2005 es «cambiar suelos y pintar», en una casa de 1965 puede convertirse en «cambiar suelos, descubrir que las vigas del forjado están comidas, tratar la estructura y luego sí, pintar».
¿Reforma o rehabilitación? Diferencias clave
Antes de pedir presupuestos, es importante entender qué tipo de intervención necesita su casa. No es lo mismo una reforma que una rehabilitación, y la diferencia afecta directamente al presupuesto, a los permisos necesarios y al tipo de profesional que van a necesitar.
- Reforma: se actúa sobre acabados e instalaciones sin modificar la estructura portante. Cambio de suelos, baños, cocina, electricidad, fontanería. Puede requerir comunicación previa al ayuntamiento.
- Rehabilitación: implica intervención en elementos estructurales (cimientos, muros de carga, cubierta, forjados). Requiere proyecto técnico de un arquitecto y licencia de obra mayor.
La pregunta que muchos se hacen es si merece la pena reformar o construir de nuevo. La respuesta corta: si la estructura está sana (cimientos firmes, muros de carga sin grietas activas, cubierta sin hundimientos), reformar es casi siempre más económico. Si la estructura tiene daños graves, a veces sale más rentable derribar y empezar de cero.
En nuestro caso, la estructura era sólida — muros de piedra de 60 centímetros. Lo que estaba destrozado eran las instalaciones y algunos forjados de vigueta de madera. Reforma integral, no rehabilitación completa. Eso nos «ahorró» tener que contratar un arquitecto para un proyecto de rehabilitación (1.500–8.000€ según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo).
Imprevistos típicos en casas antiguas y cuánto cuestan
Esto es lo más importante de todo el artículo. Cuando piden un presupuesto para reformar una casa antigua, ese presupuesto NO incluye lo que aún no se ve. Y en casas anteriores a 1980, siempre hay algo que no se ve.
Los imprevistos más frecuentes:
Humedades por capilaridad — Las casas antiguas no tienen barrera antihumedad en la base de los muros. El agua sube por el muro desde el suelo. Solución: inyección de resinas o cámara bufa. Coste: 50–150€ por metro lineal de muro tratado.
Tuberías de plomo — Prohibidas desde 2003 por motivos sanitarios, pero muchas casas anteriores a 1980 aún las tienen. Hay que sustituir toda la instalación. Coste: 2.000–5.000€ para una vivienda media.
Instalación eléctrica obsoleta — Sin toma de tierra, con cableado de aluminio o sección insuficiente. No cumple el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). Hay que rehacerla entera. Coste: 3.000–8.000€ según superficie.
Bajantes deterioradas — Las de fibrocemento (uralita) pueden contener amianto. Las de hierro se corroen por dentro. En ambos casos, sustitución completa. Coste: 1.500–4.000€ por bajante.
Vigas de madera con carcoma o pudrición — Si los forjados son de vigueta de madera, hay que inspeccionar una por una. El tratamiento preventivo es barato (15–30€/m²). La sustitución de una viga es otra historia: 500–2.000€ por unidad según accesibilidad.
Presencia de amianto — Tejados de fibrocemento, conducciones, depósitos de agua. La retirada debe hacerla una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto), según el Real Decreto 396/2006 sobre trabajos con riesgo de exposición al amianto. Coste: 30–60€/m² de cubierta, más gestión de residuos.
📝 Nota personal de Víctor
Nuestra bajante parecía estar bien por fuera. Hasta que el albañil abrió el tabique y encontró un tubo de hierro corroído por dentro como una esponja. 3.200 euros de imprevisto que no estaban en ningún presupuesto. Elena casi me mata cuando se lo conté. Desde entonces, mi consejo a todo el que reforma una casa antigua es el mismo: reserven un 20% del presupuesto para sorpresas. No un 10%, un 20%. Y si les sobra, celébrelo con una buena comida.
Regla de oro: para casas anteriores a 1980, reserven un mínimo del 20% del presupuesto como fondo de imprevistos. No es pesimismo — es realismo basado en la experiencia de miles de reformas en España.
Qué revisar antes de pedir presupuesto
Si están pensando en comprar una casa antigua para reformar — o si ya la tienen y quieren planificar bien —, hay una serie de puntos que deben revisar antes de llamar a ningún albañil. Esta revisión previa les puede ahorrar miles de euros en sorpresas. Pero antes de nada, conviene entender la diferencia entre reforma y rehabilitación para saber si necesitan proyecto de arquitecto y qué IVA aplica.
1. Cubierta (tejado) Suban a ver el tejado. ¿Hay tejas rotas o desplazadas? ¿Se ven manchas de humedad en el último piso? ¿Las vigas de madera suenan huecas al golpearlas? Si el tejado filtra, todo lo que hagan debajo se va a estropear. Prioridad número uno.
2. Estructura (muros y cimientos) Busquen grietas en las paredes. Las grietas finas y estables no son problema. Las grietas diagonales que crecen, o las que van de suelo a techo, pueden indicar problemas de cimentación. Si ven algo así, llamen a un arquitecto técnico antes de gastar un euro.
3. Instalación eléctrica Abran el cuadro eléctrico. Si ven fusibles de porcelana en vez de magnetotérmicos, la instalación es antigua y hay que rehacerla entera. Si no hay diferencial (el interruptor que salta cuando hay una fuga de corriente), también.
4. Fontanería y saneamiento Pregunten al vendedor de qué material son las tuberías. Si dice «plomo» o «no lo sé», asuman que hay que cambiarlas. Revisen las bajantes: si son de fibrocemento gris, pueden contener amianto.
5. Humedades Pasen la mano por la parte baja de los muros de planta baja. Si está húmeda, fría o se descascarilla la pintura, hay capilaridad. No es un defecto menor — es un tratamiento que hay que presupuestar.
6. Documentación urbanística Antes de comprar, pidan una nota simple en el Registro de la Propiedad y consulten en el ayuntamiento si hay alguna afección urbanística (protección patrimonial, zona inundable, expediente abierto). Una casa «protegida» puede limitar mucho lo que pueden hacer y encarecer la reforma.
Consejo práctico: contraten a un arquitecto técnico para que haga una inspección previa. Cuesta entre 200 y 500 euros y les puede ahorrar decenas de miles en decisiones mal tomadas.
Cómo ahorrar en la reforma de una casa antigua
Ahorrar no significa hacer chapuzas. Significa gastar de forma inteligente, priorizando lo que importa y eligiendo bien dónde invertir.
Prioricen las instalaciones sobre los acabados — Es tentador gastarse el presupuesto en una cocina bonita y dejar la electricidad «como está». Error grave. Las instalaciones son la base. Si fallan, todo lo demás se resiente. Inviertan primero en electricidad, fontanería y saneamiento. Los acabados bonitos pueden esperar a una segunda fase.
Hagan ustedes lo que puedan — Pintar, lijar, demolición no estructural, poner plinthes, montar muebles de cocina. Todo eso se puede hacer sin ser profesional y ahorra muchas horas de albañil (14–25€ la hora según el Convenio General de la Construcción 2024-2026). Nosotros nos ahorramos unos 4.000 euros haciendo la demolición, el parquet y la pintura.
Comparen al menos tres presupuestos — Y no se queden con el más barato por defecto. Comparen qué incluye cada uno (materiales, mano de obra, gestión de residuos, IVA). Un presupuesto de 40.000€ que incluye todo es mejor que uno de 35.000€ que luego tiene «extras» por todas partes.
Aprovechen el IVA reducido — Las reformas en viviendas de más de dos años de antigüedad tributan al 10% de IVA (tipo reducido) en lugar del 21% general, según la Ley 37/1992, artículo 91. Eso supone un ahorro de 11 puntos sobre toda la mano de obra. Asegúrense de que su albañil o empresa aplica el tipo correcto.
Planifiquen por fases si el presupuesto es ajustado — No hace falta hacerlo todo de golpe. Fase 1: instalaciones y estructura. Fase 2: baño y cocina. Fase 3: acabados y decoración. Así distribuyen el coste en el tiempo sin endeudarse más de la cuenta.
Preguntas frecuentes sobre reformar casas antiguas
¿Cuánto cuesta reformar una casa antigua por metro cuadrado?
Entre 400 y 1.500€/m² según el estado de la vivienda y el nivel de intervención. Una reforma básica de acabados parte de los 400€/m², mientras que una rehabilitación integral con refuerzo estructural puede superar los 1.200€/m², según datos de plataformas como GETECO y Habitissimo para el primer trimestre de 2026. Para una casa de 100 m² con reforma integral, eso supone entre 80.000 y 130.000 euros — más un colchón del 20% para imprevistos (16.000–26.000€ adicionales).
¿Qué imprevistos son más frecuentes al reformar una casa antigua?
Los cinco más habituales son: humedades por capilaridad, tuberías de plomo, instalación eléctrica sin toma de tierra, bajantes deterioradas (fibrocemento o hierro corroído) y presencia de amianto en cubiertas o conducciones de viviendas anteriores a 1980.
¿Es mejor reformar una casa antigua o construir de nuevo?
Depende del estado estructural. Si los cimientos, muros de carga y cubierta están sanos, reformar suele ser más económico: 400–1.500€/m² frente a los 1.200–1.800€/m² de obra nueva. Si hay problemas estructurales graves generalizados, construir de nuevo puede ser más rentable a largo plazo.
¿Qué hay que revisar antes de comprar una casa antigua para reformar?
Seis puntos imprescindibles: cubierta (goteras, estado de vigas), instalación eléctrica (toma de tierra, magnetotérmicos), fontanería (material de tuberías), saneamiento (bajantes), humedades (capilaridad en planta baja) y documentación urbanística (protecciones, expedientes).
Conclusión
Reformar una casa antigua puede ser una de las mejores decisiones de su vida — o una de las más caras. La diferencia está en la preparación. Revisen todo antes de presupuestar, reserven un 20% para imprevistos y prioricen siempre las instalaciones sobre los acabados. Y si la casa tiene más de 40 años, no se fíen de lo que se ve a simple vista: lo importante está detrás de los tabiques.
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